Планирование этапов строительства дома

К планированию строительства дома необходимо отнестись весьма ответственно. При не правильно рассчитанных силах на строительство, можно получить долгострой. Еще печальней вариант, когда после завершения строительства, вдруг понимаешь, что сделал бы абсолютно все по-другому.

Оформив все разрешительные документы на строительство дома необходимо решить очень важный вопрос — как спланировать строительный процесс, чтобы в оптимальные сроки при наименьших финансовых затратах материализовать дом своей мечты.

Перед тем, как начать строительство дома, необходимо детально проанализировать все нюансы стройки, принять решение о том, кому доверить строительство или взвалить этот не легкий труд на себя. Это один из основных вопросов для застройщика. Выбор способа строительства в основном зависит от финансовых возможностей застройщика, а также значительную роль играют его организационные способности и имеющийся опыта в строительных делах.

Способы строительства дома

Реально существуют три способа строительства дома:

1. Строительной организацией, от «нуля» до «ключа». Это самое простое и рациональное решение — доверить строительство авторитетной многопрофильной организации, в которой имеются строители практически всех специальностей. Однако целесообразно, со стороны застройщика, нанять инспектора-консультанта, основной функцией которого будет контроль качества работ. По договоренности он также может выполнять ряд других поручений застройщика связанных со строительством, т.е. будет доверенным лицом застройщика.
   
   «Бумага венчает дело», то есть между застройщиком, а теперь — заказчиком, и строительной организацией (подрядчиком) заключается договор на выполнение строительных работ. Договор должен быть тщательно проработан. Желательно, заказчику для этого привлечь независимого юриста, специалиста по строительной тематике. В этом варианте строительства, заказчик может только периодически  посещать стройплощадку, наблюдая за ходом стройки, задавая интересующие его вопросы и оплачивая выполненные работы. Этот способ хорош для достаточно состоятельных или очень занятых людей.
2. С привлечением несколькими бригад специалистов (на договорной основе). Наиболее распространенным способом здесь является привлечение различных бригад строителей, для выполнения узких по специализации видов работ (каменщиков, кровельщиков, специалистов по электрике, сантехнике, штукатуров, плотников и т.д.). При этом заказчик, самостоятельно должен решать вопросы координации выполнения отдельных этапов строительства по времени, поставке стройматериалов, обеспечение необходимой строительной техникой, контроль качества работ и т.д.
   
   Людям, не знакомым со строительством, не знающим специфики производства и не обладающим необходимым опытом, сделать это будет весьма непросто. Но есть выход из этой ситуации — нанять на время стройки независимого эксперта-консультанта, который будет доверенным лицом застройщика. Знания и опыт такого специалиста послужат гарантией правильного планирования и руководства строительством. Этот вариант значительно дешевле, чем предыдущий, но требует от застройщика значительных усилий и участия в процессе строительства.
3. Собственными силами, так называемым «хозяйственным способом». Это самый дешевый способ. Но он является и наиболее трудоемким для застройщика, ведь выполнение основных видов работ ложиться на плечи застройщика. Этот способ строительства вполне приемлем для застройщиков, которые уже участвовали в строительном процессе и имеют определенный опыт и навыки по строительству домов. При отсутствии опыта, самостоятельное строительство слишком рискованный вариант.

Обязательные документы для планирования стройки

Независимо от того, каким способом будет осуществляться строительство дома, необходимо составить два обязательных документа:

• проект организации стройплощадки;
• проект производства работ (ППР).

Наличие этих документов помогут координировать процесс строительных работ, направить их в рациональное русло, дисциплинировать исполнителей, рационально расходовать финансовые средства и т.д.

Люди, приступившие к строительству собственного дома, часто не знают, что такие документы необходимо иметь при строительстве. Ценность этих документов состоит в том, что с их помощью можно решить многие проблемные вопросы, возникающие на стройплощадке во время строительного процесса.

Проект производства работ

Проект производства работ, это документация, в которой предметно проанализированы и отражены вопросы, касающиеся применения оптимальной технологии и организации строительного процесса на конкретной строительной площадке. Состав и объем ППР регламентирован строительными нормами.

В общем виде ППР может включать документы:

• календарный план работ;
• генеральный план строительства;
• технологические карты (схемы) по производству обособленных работ;
• решения по прокладке временных коммуникаций;
• список техинвенторя и строительной оснастки;
• пояснительная записка.
• схемы производства работ;
• указания к производству работ;
• техника безопасности при производстве работ.

Структура ППР

При частном строительстве ППР может быть принят в любом объеме по усмотрению заказчика, но в любом случае календарный план (график) работ является строго обязательным документом, без которого грамотное и рациональное строительство практически не возможно.

Проект организации строительной площадки

Это графический материал, на котором изображают строящейся дом и отдельные элементы инфраструктуры строительной площадки (домик строителей, транспортная дорога, место для складирования и хранения материалов, место приготовления бетона, другие технологические точки и т.д.). При строительстве дома одним подрядчиком от начала до конца, план оформляется техническим подразделением производителя работ. В других вариантах строительства (бригадным, хозспособом) целесообразно заказать план специалисту-проектировщику или эксперту, который будет осуществлять надзор за строительными работами.

Вариант организации планировки строительной площадки

Календарный план строительных работ. Его роль в строительстве

От качества календарного плана в значительной степени зависит успех реализации проекта. По своей сути, календарный план, как бы является моделью строительного производства, в которой определяют оптимальную последовательность, очередность, сроки выполнения работ на объекте.

Он определяет взаимосвязь по времени отдельных видов работ по строительству. Такой документ необходим при планировании последовательности работ и сроков поставки материалов. Все изменения, касающиеся выполнению графика работ в реальном времени, документируются, чтобы учесть при расчете с подрядчиком. Использование календарного плана дает возможность заказчику сэкономить финансовые средства. С помощью календарного плана в нужное время арендуется необходимая строительная техника, а стройматериалы будут завезены к необходимому числу месяца, что позволяет рационально расходовать финансовые средства. А бригада строителей будет работать без вынужденных простоев.

Внимание! Календарный план обязателен, если в договоре предусмотрены штрафные санкции за невыполнение работы в согласованные сроки. Календарный план работ должен быть выполнен как приложение к договору. Он подписывается со стороны, как заказчика, так и подрядчика.

Календарное планирование представляет собой основную составную часть организации строительного процесса на всех его этапах и уровнях. Планируемый процесс строительства будет реализован тогда, когда заранее рассчитана последовательность работ по времени, определено количество рабочей силы, а также строймашин, механизмов, потребных для каждого отдельного вида работ. Не правильная оценка этих факторов, как правило, приводит к несогласованности действий исполнителей, остановки строительного процесса, затягиванию сроков строительства и в итоге к удорожанию строительства. Для исключения подобных ситуаций и необходим календарный план работ. Он будет выполнять функции расписания видов работ по времени в пределах установленного срока строительства. Процесс строительства характеризуется изменчивой обстановкой, зависящей от многих факторов, что может потребовать существенной корректировки планирования. Однако при любых вариантах развития событий на стройке, руководитель строительства, имея календарный план (даже не скорректированный), представляет свои действия на ближайшее время.

При строительстве небольших объектов, в частности загородных домов, как правило, применяют упрощенную методику планирования, которая ограничивается составлением только перечня работ и их сроков выполнения.

Объем календарного плана строительных работ

В плане должны найти отображения строительные работы по их видам, продолжительности и взаимосвязи между собой. Для этого достаточно нескольких граф, в которых отображена наиболее значимая информация — все виды строительных работ, их количественная величина (в соответствующих единицах). Например:

• отрывка котлована под фундамент — 90 м³;
• монтаж гидроизоляции — 65 м²;
• установка окон — 15 шт.

Также в календарном плане строительных работ необходима графа с указанием расчетного количества рабочих дней, потребных для выполнения отдельного вида работ. Очень важно составить календарь, в котором будут графы с соответствующими днями или неделями, когда планируется проведение работ и их продолжительность по отдельным видам работ. В графике также должны указываться все выходные и праздничные дни, даже если в этот период не будут вестись строительные работы.

При составлении календарного плана работ в расширенном варианте, он может дополняться графами, с указанием необходимой техники, оборудования и период их эксплуатации (это может быть вынесено в дополнительный график). Такой строительный график поможет четко определить, когда и на какое время необходимо арендовать, например экскаватор или лебедку. При выполнении отдельных этапов разными бригадами, надо ввести графу, в которой указывают стоимость конкретной работы.

Рекомендуемые основные формы для оформления календарных планов (графиков) работ приведены в приложении.

Кому необходим календарный план строительных работ?

Практически, календарный план необходим всем участникам строительства.

• Рабочим. Для расчета своего заработка в течение конкретного периода времени;
• Руководителю строительства. Для управления процессом строительства, координации действий в зависимости от ситуации на стройке в режиме реального времени. При планировании заказа на аренду техники и оборудования для строительства. Не маловажный фактор наличия графика, его дисциплинирующая составляющая для всего коллектива стройки.
• Заказчику (в лице инспектора надзора). Выверенный план значительно упрощает контроль над строительными работами, позволяет экономно распоряжаться бюджетными средствами. При возникновении каких-либо мажорных ситуаций, существует возможность заблаговременно скорректировать заказы на поставку строительных материалов, как по объемам, так и по срокам. Если заказчик строит на средства, получаемые по  кредиту, тогда используя данные из строительного графика и смете, он может оптиматизировать получение банковских траншей. Это позволит исключить простои в работе стройки связанные с дефицитом денежных средств, а также выплатой процентов за кредитные деньги, не вложенные вовремя в строительство.

Внимание! Необходимо помнить, что календарный план работ будет эффективный если он соответствует реальной обстановке на стройке. Вся коррекция плана работ, от которой зависит своевременное выполнение этапов строительства, должна проводиться постоянно и незамедлительно.

Используя четкий план строительства, в режиме реального времени можно определиться с ситуацией присутствующей на строительной площадке. Под контролем находятся все строительные процессы и рациональное расходование денежных средств.

Кто составляет календарный план строительных работ?

В зависимости от способа строительства календарный план строительства составляет:

• если строительство будет осуществлять единственный крупный подрядчик, то и строительный план должен составлять именно он. К этой работе нелишне привлечь и инспектора надзора, который как доверенное лицо заказчика будет контролировать качество и процесс строительных работ и проверять сметы.
• если строительство осуществляют несколько специализированных бригад, тогда прораб (бригадир) при участии инспектора надзора;
• сам застройщик, если строительство дома ведется «хозяйственным способом». В этом случае, при составлении плана строительных работ нужны консультации специалиста. Лучший вариант — поручить именно специалисту разработку плана (графика) строительства и предварительной сметы строительных работ, а также перечня потребных материалов и механизмов.

Некоторые рекомендации по разработке календарного плана строительных работ

Календарный план строительных работ должен быть достаточно гибким. Если строительство дома ведется «с нуля», тогда возможны варианты, когда сроки начала работ будут откладываться, по каким либо причинам. Или, в процессе строительства, будут поставлены не те материалы, потом будет осуществляться их замена. Погода внесет свои коррективы в планы строительства и т.д. Возникает основополагающий вопрос, как в этих условиях разработать реально работающий документ?

Для этого необходимо определить крайний срок окончания строительства. Срок окончания строительства зависит от сложности архитектуры дома, квалификации строителей, своевременной поставки стройматериалов, необходимой строительной техники и т.п. Когда срок окончания работ определен, необходимо выбрать подрядчика для проведения строительных работ. Оптимальным способом выбора подрядчика может быть тендер. Имея предложения по строительству от нескольких подрядных организаций, выбирается наиболее подходящая из них, как по срокам строительства, так и по стоимости работ. Если строительство ведется с привлечением нескольких бригад строителей (вариант строительства 2), заказчик должен уметь решать сразу ряд задач. Например, в ходе установки несущей конструкции, необходимо сделать выбор сантехников и электриков. За время их работы, необходимо определиться с установщиками гипсокартона и утеплителя. Необходимо придерживаться принципу — быть на шаг впереди выполняемого в настоящее время этапа работ, т.е. решать вопросы последующего этапа уже сейчас.

Ниже представлена некоторая рекомендуемая организация производственного процесса с точки зрения планирования:

• на этапе оформления разрешения на строительство, определитесь с бригадой по земляным работам;
• в процессе выполнения земляных работ, надо подобрать бригаду фундаметщиков, каменщиков для возведения несущей конструкции, монтажников для установки перекрытий;
• в процессе устройства несущей конструкции, необходимо привлечь электриков, они могут начинать свою работу;
• когда возведение стен на финише, можно привлекать специалистов по возведению крыш;
• на завершающей стадии работы электриков, можно приглашать специалистов по утеплению стен, гипсокартонщиков;
• по окончанию работы гипсокартонщиков, можно устанавливать двери, окна, карнизы и т.д.;
• теперь наступило время для работы бригаде по внутренней отделке помещений;
• установка встроенной мебели и настил чистовых полов будет завершающим этапом строительства дома.

Технологически, часто работы проводятся близко друг к другу по времени, возможно, в доме будет работать сразу несколько строительных бригад. Они не должны мешать друг другу, их совместные действия должны быть направлены на решение возникающих вопросов. Как правило, план строительных работ носит комплексный характер и наполнен множеством нюансов, которые нельзя подчинить себе, но их можно и нужно контролировать. Контроль должен быть постоянный и системный, и начинается он  с определения задач строительства и выбора подрядчика. Изучив общую методологию планирования строительных работ, заказчик можете лучше понять, в какой очередности должны идти этапы всего строительства.

Для более четкого представления о порядке разработки календарного плана производства работ по строительству дома, приведены методические рекомендации, которые изложены в приложении.

Специалисты утверждают, что время и усилия, затраченные на планирование строительных работ, сторицей окупятся в процессе стройки и обеспечат своевременную сдачу дома в эксплуатацию при минимальных финансовых затратах.

Методические рекомендации по разработке календарного плана производства работ при строительстве частного дома

Разрабатывая календарный план производства работ, следует разделить его на два этапа строительства: а) подготовительный; б) основной.

Подготовительный этап включает следующие работы:

• варианты обустройства временных инженерных сетей, подъездных путей;
• расчистка и нивелирование территории строительной площадки;
• понижение уровня грунтовых вод (при необходимости);
• оборудование площадки ограждениями, местами для складирования стройматериалов;
• обеспечение оперативной связи для управления производством СМР (строительно-монтажных работ);
• оборудование стройплощадки противопожарными средствами;

Все работы подготовительного этапа должны быть технологически согласованы с основным этапом строительных работ.

Пример формы документации для составления календарного плана производства работ по объекту приведен в табл.1.

При разработке календарного плана необходимо учитывать следующие принципы:

• к работам основного этапа строительства можно приступать только после выполнения подготовительного этапа.

Надземные части конструкции зданий, строят только после окончания строительства их подземной составляющей, с выполнением операций по обратной засыпке котлованов, траншей, пазух;

• в календарном плане отражают весь цикл подготовительных и основных работ, вплоть до инженерного обустройства дома, благоустройство территории участка и сдачу здания заказчику;
• рациональное применение средств механизации;
• общее время строительства не должно превышать сроков оговоренных в договоре;
• обеспечение максимального совмещения по времени СМР с обязательным выполнением требований техники безопасности;
• выполнение строительных работ без простоев и в полном соответствии с принятой технологией производства;
• высокое качество строительных работ.

Методика разработки календарного плана производства работ по зданию предусматривает следующую последовательность отработки документа:

• определяют перечень работ;
• по рабочим чертежам рассчитывают предстоящие объемы работ;
• определяют для каждого вида работ технологию их выполнения, подбирают необходимые машины и механизмы для строительства;
• выполняют расчет трудоемкости по видам работ (человеко-дни и машино-смены);
• определяют количество рабочих смен;
• определяют последовательность видов работ и их продолжительность;
• определяют оптимальный состав бригад и их численность. 

Табл. 1. Пример календарного плана производства работ частного дома.

Выбор строительных машин и механизмов (графы 5, 6) производят исходя из условий стройки, объемов и продолжительности выполнении работ.

Рис. 1. Пример последовательности разработки календарного плана производства работ.

Используя расчетные материалы (см. табл.1),  разрабатывают календарный график строительства дома, в наглядной и понятной форме. Также вычисляют основные технико-экономические показатели, которые показывают эффективность принятых организационно-технологических решений.

Используя календарный план как основу, разрабатывают график поставки на стройплощадку стройматериала и других комплектующих (табл. 2) и график эксплуатации основных строймашин и механизмов (табл. 3).

Календарный план (график) строительства по отдельным видам работ может разрабатываться в объеме технологических карт.

Табл. 2. Пример графика поступления на стройку стройматериалов и других комплектующих.

Табл. 3. Пример графика эксплуатации основных строймашин и механизмов по объекту.

Также читайте статью: «Перепланировка типовой квартиры»